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新城規劃「泡沫」或加重樓市庫存

收藏 發給朋友 來源: 經濟參考報   發佈者:luobote
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時間:2016年8月12日 20:04

國務院日前印發了《關於實施支持農業轉移人口市民化若干財政政策通知》,明確建立健全支持農業轉移人口市民化的財政政策體系。記者近日在多地採訪發現,除了進城農村轉移人口,一些城市還把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上,展開渾身解數「搶人」。專指出,規劃、土地、人口三者緊密聯繫,規劃新區「畫大餅」,規劃人口盲目求大,直接的影響就房地產過度開發,去庫存艱難。

各地新城紛紛「搶人」

近日,國務院印發了《關於實施支持農業轉移人口市民化若干財政政策的通知》,明確建立健全支持農業轉移人口市民化的財政政策體系,對一些中小城鎮來說,這個消息成為極大利好。

國家發展改革委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示,據不完全統計,截至2016年5月,全國縣及縣以上的新城新區數量3500多個。研究顯示,我國的新城新區發展,普遍面臨著規劃上過度超前、定位上同質化、過度依賴房地產拉動等突出問題。

「城鎮化不僅僅是土地的城鎮化,盲目求大的新城規劃嚴重脫離實際。」國家行政學院教授汪玉凱表示,中國人口的生育高峰已經過去,即便全面放開二胎,人口增速不會出現大幅上漲,城鎮化的主要增量來源於進城農村轉移人口。考慮進城意願、落戶能力等多方面因素,預期到2020年城鎮落戶的農業轉移人口占進城農村人口的1/3左右,「規劃3500多個新城新區,誰來住?人從哪裡來?」

除了進城農村轉移人口,一些城市也把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上。西部、西南部幾個地市規劃部門負責人在接受記者採訪時表示,其工作一項重要的任務就是搶人。

中國區域科學研究會理事長、南開大學教授郝壽義等受訪專家指出,城市人口規模差別化調控的信號已經明確,特大城市嚴控人口規模,中小城市加快放開落戶制度。隨著特大城市人口「溢出」,對於數量眾多的小城鎮、小城市,可能會迎來承接一部分大城市轉移人口的利好。

然而,現實中擔當集聚人口重任的中小城市卻處於難以承受之重的尷尬。近期出版的《國家新型城鎮化報告2015》顯示,中國農民工流向地市級以上的占70%以上,而流向小城鎮的不到10%。

廣西北海市中心城區常住人口估算在70萬以上,根據規劃到2030年中心城區要達到145萬人。「最大的困難是人從哪裡來」。北海市建設部門有關負責人說,北海2015年人口增長率超過1.5%,儘管當地放寬了落戶限制,加快農業轉移人口市民化,但去年落戶人數僅為6749人。

事實上,一些地方不僅面臨引進人口難,還處於人口淨流出的「失血」狀態。福建省沙縣建設局相關負責人介紹,按照規劃到2030年沙縣城關人口要達到29萬人。「現在四分之一的人口都外出從事小吃行業,人口不淨流出就不錯了。」

在中山大學城市與區域研究中心教授許學強看來,隨著特大城市控制人口規模以及經濟發達地區產業轉型升級,人口出現由大城市向中小城市流動的跡象。但要搶人,需要硬實力:很多中小城鎮城鎮化和產業化脫節,沒有產業就沒就業,再加之公共服務供給不足,致使中小城鎮難以發展起來。

直接影響樓市去庫存

一些受訪專家指出,規劃、土地、人口三者緊密聯繫,規劃新區「畫大餅」,規劃人口盲目求大,直接的影響就是房地產過度開發,去庫存艱難。

記者發現,西南某省會城市一個新區,通過劃撥方式取得土地的項目占總用地比例高達52.33%;而通過招拍掛出讓方式的土地僅佔47.67%,招拍掛土地中,住宅又高達74.63%,商業服務業設施項目只佔15.53%,工業項目只有5.24%。

專家指出,這類行政造城的結果就是,功能單一,很難形成持續擴大和升級的消費需求和服務需求,不能提供穩定的就業崗位來促進吸引人口的聚集。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所助理研究員蔡翼飛等指出,以規定地、以供定需的拍腦袋規劃,不按照市場和現實需求,將導致土地利用粗放低效。

近日公佈的《國土資源「十三五」規劃綱要》顯示,「十二五」時期全國城鎮建設用地增長約20%,遠高於同期城鎮人口11%的增幅,城鎮建設用地增長速度約為同期城鎮人口增加幅度的180%,地均GDP僅相當於歐美兩成多一點,粗放利用形勢嚴峻。

而部分地區「空城」「睡城」現象加劇,也讓去庫存難上加難。中原地產首席市場分析師張大偉分析,目前一些三四線城市的新城發展過多偏重於住宅這一單一模塊,過度的新城規劃也意味著房地產市場又要大發展,無疑將進一步增加難以消化的商品房庫存。

據記者不完全梳理,為鼓勵農民工進城購房,已經有超過50個城市發佈了專門針對農民工進城購房的補貼優惠政策,其中主要為三四線城市。

記者近日在沙縣縣城看到,在城區新區,數十個樓盤正在促銷,映入眼簾的是各種地產廣告。即使一些售出的房子,居住率也並不高。「為了去庫存,沙縣從2014年就停止住宅用地的供應」。據該縣建設局羅積清總工程師介紹,目前沙縣樓市均價在每平方米四五千元,相對於高峰期房價已接近「腰斬」,房地產商多是保本甚至虧本甩賣。

在廣西北部灣區域的防城港市,截至2016年5月,該市新建住宅存量276.95萬平方米,按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算,去化週期約22個月;再如三區一縣的北海市,城區常住人口不到60萬,但目前房地產總庫存量超400萬平方米,遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

此外,中小城市既要去庫存,又要保證房地產固定投資不減,陷入兩難困境。防城港市一些官員介紹,廣西今年給防城港房地產行業下達的投資任務是75億元,預計全市將新增300萬平方米,處於「舊賬還不上,又要添新賬」的境地。

「新城新區規劃的激進,背後是地方政府對土地指標的狂熱追求。」華南城市規劃學會會長、暨南大學管理學院教授胡剛表示,每多一個人進入城鎮化序列,與此對應的人均建設用地指標就多一些。例如,按照目前人均城市建設用地100平方米計算,20萬人口和40萬人口的土地指標差別很大,後者潛在的土地出讓收益就更多,根由還是土地財政在作怪。

規劃泡沫需降溫

受訪專家表示,過度超前的新城新區規劃會給土地供應、城市發展帶來一系列負面影響。

北京交通大學中國城鎮化研究中心主任趙堅認為,新型城鎮化的新突破應主要靠市場機制而不是政府主導。靠政府的行政手段增加中小城市數量會造成嚴重的資源「空間錯配」。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚,是因為那裡沒有多少工作機會;要為那些城市創造工作機會就要進行新的投資,而這有可能造成新的產能過剩;而在那些中小城市進行過大規模的城市基礎設施建設,由於人口流出或零增長會造成基礎設施服務能力的空置。

蔡翼飛等專家建議,從人的角度出發合理制定規劃,確定城市開發邊界。胡剛等人指出,國家可以在城市規劃的上一層次,在區域和省一級對發展方向、人口規劃給予控制,為下面提供參考,探索由上而下和由下而上相結合,而不是完全從下到上越做越大。

一些受訪基層幹部表示,在規劃修訂方面,也要及時根據實際情況適時對規劃進行適度調整,統籌好「一張藍圖幹到底」和城市實際發展需要,注重規劃的延續性和科學性。「我們2008年曾制定了一個發展規劃,經過幾年發展以後,發現規劃中城市居住用地的比例太高,隨後就調整規劃,優化城市發展結構。」北海市規劃局相關負責人說。

遼寧社會科學院副院長梁啟東說,要解決中國城鎮化的泡沫問題,克制大規模造城運動,必須樹立理性的政績導向,明確科學的城鎮化方向,創新地方官員的考核機制。這些將是解決問題的根本所在。

「提高城鎮化率,並不是簡單的要人進城購房,滿足了人的生活、工作需求,人自然會留下來。」許學強表示,對於中小城市來說,既要不斷完善教育、醫療等公共服務,也要提高產業支撐能力,提高就業水平和城市宜居環境,讓人願意留、留得下。

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