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上海再現20萬單價學區房 拆遷或影響學區名額

收藏 發給朋友 發佈者:美兔
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時間:2016年7月13日 20:57

「讓孩子贏在起跑線上」許多中國長公認教育理念,然而,在教育資源分配不均以及按片劃區的大環境下,「學區房」自然在房屋的市場價格以外,另外附加了一層新的價值屬性,由此導致天價學區房不斷刷新市場紀錄。

但在刷新市場紀錄的同時,學區房也需要承擔因政策變動所帶來的風險。

掛牌單價高至20萬

日前,《東地產財經週刊》(以下簡稱「《東地產》」)記者從房產中介處瞭解到,在靜安區對口市重點學校——靜教院的海防村小區,有房東開出19.79萬元/平方米的天價,掛牌出售一套面積僅為30.31平方米的一室一廳的學區房。

《東地產》注意到,海防村是1998年建造的老小區,因為已經有近20年的歷史,故而小區環境略顯雜亂,但這絲毫不影響房東對房子升值的信心。「小區位於上海核心區域,交通配套樣樣好,加上對口靜教院,總價又低,不愁賣不出去。」房東曾這樣告訴中介小梁。

在這個叫價接近20萬元/平方米的小房間裡,電視機、桌子、床等均堆砌在臥室,廚房和衛生間的瓷磚上已經光鮮不在,被油漬等附上時間的痕跡。

小梁告訴《東地產》:「這樣的單價是不太符合現在的市場規律的,但對房東而言,掛牌單價逼近20萬元/平方米只是為了試探一下市場情況,如果有人買他並不會虧,沒人買他也不著急出售。」

「許多購買學區房的人只是為了掛戶口,給孩子上學用,並不居住,因而越小的戶型越受買家青睞,30平方米以下的房源基本出手很快,這也是房東敢於加價的原因所在。」小梁如是說。

按照房東的掛牌,該套一室一廳的總價為600萬元。然而,同樣是在海防村,亦有房東掛出單價12.54萬元/平方米、總價630萬元的50平方米的小兩房。據中介人員介紹,按照只買不住的情況來講,海防村一房租金在4500元/月左右,而兩房的租金可達7500元/月左右。如此,面積大的房源反而更有優勢了。

但同時,小梁也向《東地產》坦言:「雖然掛牌單價近20萬,但這並不代表整個市場均價,如果市場預期不好或者房東急需用錢,不排除房東會調低價格以盡快出手。」

易漲難跌

眾所周知,去年政府通過多次降准降息的政策刺激樓市需求,帶動了上海房價在今年年初的爆發式增長,學區房也在此輪上漲中迎來大幅增長。

《東地產》曾在調研中瞭解到,位於浦東洋涇板塊的崮山小區,是對口6師附小的學區房,去年單價在4.2-4.5萬元/平方米之間,然而過完年後的價格已經超過了7萬元/平方米,每平方米大約上漲了2.5萬元。

近日,《東地產》再次探訪洋涇板塊,中介人員向記者推薦的崮山小區價格再度上漲,一套45.74平方米的房源的掛牌價為370萬,折合單價達到約8.09萬/平方米,較過年後再次上漲近萬元。

根據中原地產提供的數據,新政以來,靜安區交易相對活躍,其中,海防村成交7套,比去年增加3套;四和花園成交13套,比去年增加3套。而就價格而言,學區房繼續呈上揚格局,一些代表樓盤,比如黃浦區的士林華苑,網簽均價約7萬元/平方米,比去年上漲約20%;靜安區海防村均價為7萬元/平方米,同比上漲9.3%。

小梁告訴《東地產》:「學區房不會跌,每年的上漲幅度都在7%-20%之間。」

上海中原地產市場分析師盧文曦也向《東地產》表示,學區房保值增值的功能要強於普通房源,同一區域內學區房和非學區房價差可達10-15%,「市場調整的時候學區房成交量會受到一定影響,但價格會比非學區房堅挺,相反市場走好的同時,房價上行速度也相對快些。」

看不見的風險

雖然學區房的增值前景普遍被看好,但是隨著小面積學區房集中於市中心區域,且分佈在老公房內,後續不可避免會面臨拆遷問題。

雖然拆遷後可以另外獲得房源或者賠款,但是學區的名額卻不能有所保證。「一般拆遷後,會分給業主一套外環的房子或者一筆賠償金作為補償,但是學區名額應該就沒有了。」小梁告訴《東地產》。相對而言,高層的學區房拆遷可能性較小,但高層房源面積普遍偏大,總價會比較高。

除此以外,盧文曦還對學區房的三個風險進行提示:首先,由於現在入學前提是戶口至少要滿1年或者3年以上,如果1年或者3年以後由於學校劃分範圍有所變動,原本是學區房最後不是學區房了,那麼會有價格上的損失。學區房的溢價在於入學資格,當失去這種資格時,自然就不值這個價錢了。這也是最主要風險。

其次,教育水平的下降。去好學校看中的就是教育質量,如果一些教師調配到其他學校,師資力量有所減弱的話,質量可能會和此前不一樣。同樣會影響到入這個學校的熱情,需求減少了也就意味價格上行動力減弱。

最後,五年唯一入學資格。當前很多區開始實行5年一個地址只能用一個入學名額的做法。如果這套房源已經使用過名額,但買家又未核實的話容易買進無效的學區房。

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