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深圳樓市更重磅「炸彈」在後面

收藏 發給朋友 來源: 鳳凰網   發佈者:哈達
瀏覽15537次 時間:2016年3月25日 10:53
深圳日前全面叫停「眾籌炒樓」和「首付貸」後,昨日,一份由深圳經濟特區金融學會下發《關於加強個人住房貸款風險控制措施的決議》(下文簡稱「《決議》」)再次在市場上引起了軒然大波。被業內普遍解讀為這衝向樓市的又一枚「型炸彈」。那麼,這枚「炸彈」對深圳樓市到底影響幾何?

預測:樓市調控將打組合拳

「這份《決議》透露出了較多的信息。一方面,是第一次從官方的角度,承認了貸款資金槓桿遠高於其他城市,相關風險有所積累;另一方面,是這些措施可以收緊利率優惠的下限。在銀行內部操作上,也會對房貸審核明顯收緊。因此,我認為,這份文件還是會對樓市產生一定影響的。尤其是該《決議》中的第七條,具有剛性約束力,對於炒房客打擊力度非常大,對於高價盤、郊區盤也頗具殺傷力。而且此舉與此前叫停首付貸、眾籌炒房『小型炸彈』相比,此舉對於深圳樓市來說可視為一個 『中型炸彈』。其力度可以跟4月1日深圳上調二手房交易評估價相比。」著名財經評論員劉曉博昨日在接受記者採訪時指出。

不過他同時指出,此舉力度卻不如直接提高首付成數和限制優惠利率。「如果明確首套房貸利率不能低於9折,或者提高首付成數,比如還清貸款的二套房,首付比例從3成提高到4成或5成,力度將更大一些。不過考慮到監管的風聲趨緊,深圳後面不排除有這樣的更重磅的『大型炸彈』出來。」

另外,有不願具名的業內人士指出,不管出台上述哪個「炸彈」,都只是深圳系列調控措施之一。深圳真正殺傷力巨大的是「未來5年減少2億平方米違法建築」,這些面積絕大部分不可能拆掉,只能是給出路。「如果國允許,則對深圳原特區外樓盤將產生巨大的壓力。」

專家:可有效抑制深圳房價過快上漲

因此,在劉曉博看來,「在這樣的背景之下,原特區內的房價或許將維持在高位震盪,而原特區外的,地理位置不是特別好,又非地鐵口的房子或許會遭遇到重創。」

「本次《決議》的內容條條圍繞房貸風險控制展開,總體上是為了去槓桿、降低銀行房貸風險。嚴控房貸規模,就是縮緊信貸政策的信號。在嚴格監管下,各家銀行不會再打價格戰,而是會對各類購房者嚴格審核,區別對待,限制投資炒房客,保障剛需人群貸款買房。因此,這些措施會在一定程度上抑制深圳房價過快上漲。」融 360房貸分析師呂舒揚昨日在接受記者採訪時也指出。

他認為,在該《決議》中的第七條禁止兩年內有兩次房貸記錄的人貸款買房,而此類買房人很有可能是職業炒房客。「不給這部分人貸款,能有效減少房地產市場裡的投機炒房人群。」

不過亦有人有不同觀點。「學會屬於民間團體,代表著行業訴求,是政府主管部門和具體行業間的橋樑。因此其觀點可以視為規範行業自律的措施或政策建議,但未必等同於政府部門立場。」深圳市房地產經紀行業協會發展研究總監徐楓表示。

她還打了一個比方,稱「比如我和你離婚已成定局,這個《決議》只是給咱們離婚多了一條理由,但不會改變咱們離婚的結果。因此,深圳樓市進入自我調整已是一個大勢,在2016年~2017年之間,深圳房價都或將進入一個調整期。我個人預計,在今年裡,深圳房價或有5%左右的向下調整空間」。

銀行:暴露業內不規範的情況

記者昨日下午向深圳本地多家銀行求證時,他們表示目前尚未接到該《決議》。

記者注意到,事實上,該《決議》上也寫著,該《決議》將於3月28日起才正式生效。

不過不少銀行業內人士在昨日接受記者採訪時認為,這份《決議》更多可以視為一份「業內規範」,裡面很多的內容是此前便有要求的,此番只是「舊事重提」,這說明了此前,在房貸放貸這一塊,出現了很多不規範的情況。

「比如其中第五條,要求房貸月供不能超過月收入的50%,是為了防止斷供棄房現象。這個要求一直就有,此次只是再次被強調。還有嚴查假離婚,是為了防止夫妻通過假離婚騙取購房資格,或者直接騙貸。」一位不願具名的銀行業內人士指出。

他表示,「而第八條和第九條都涉及到個人再交易住房貸款,也就是個人二手房貸款。前段時間網上流傳的段子『700萬房子騙貸1000萬』,正是二手房貸款。銀行加強對這部分貸款的資金監管,是為了防止騙貸現象的產生。一些中介在做二手房交易資金監管的時候,可能存在違規挪用監管資金以放貸的行為。因此,以後二手房交易的雙方會把資金更多地交給銀行監管,而非給中介或其他第三方監管。」

「此外,值得注意的是,假離婚、騙貸、炒房等現象一直存在,要想杜絕,必須要出台具體的處罰細則,不能讓銀行馬馬虎虎、睜一隻眼閉一隻眼,要督促銀行嚴格落實。這批措施對銀行的信用審核部門提高了要求。一方面,如果銀行存在疏漏,監管部門應對銀行及相關人員予以處罰;另一方面,如果查到購房人存在不誠信問題,也應對其採取限制買房、加入信用黑名單等措施。」呂舒揚也指出。

觀點:調控思路可見一斑

另外,有意思的是,這是繼深圳日前全面叫停「眾籌炒樓」和「首付貸」後,又一份由協會發出的「房貸調控政策」,也是今年以來,深圳出現第三次民間組織調控的情況。

但與此前叫停「眾籌炒樓」和「首付貸」的深圳市互聯網金融協會不同的是,對於大多數人包括業內人士來說,深圳經濟特區金融學會此前知名度並不高。

據公開資料顯示,深圳經濟特區金融學會這個組織是從事金融科學研究活動的群眾性學術團體,是全市金融機構和其他科研部門、金融工作者自願結成的學術性、地方性和非營利性的社會組織。該會業務指導單位為中國人民銀行深圳市中心支行,社團登記管理機關是深圳市民政局。因此,一位不願具名的權威人士在接受記者採訪時指出,「看上去奇怪,其實並不奇怪。據我個人猜測,這個協會之所以會在這個時候發出這樣一份文件,明顯是得到了中國人民銀行深圳市中心支行的授意,正如此前互聯網金融協會發的那份文件是得到金融辦的授意一樣,其實背後代表的就是央行對於樓市監管趨嚴的態度。」

不過他同時也指出,這種做法其實也反映了目前監管層雖然對於深圳房價調控的決心雖大,但目前的調控思路依然是以行業「自律」為主,即行政為輔,市場為主。


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